VVE en Bheerders
MJOB VVE BEHEERDERS
De meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) is eigenlijk niet meer dan de financiële verdieping van het MJOP. Uit een geïntegreerde kosten database of prijstabel kunnen we op basis van de elementen en bouwdelen een financiële begroting opbouwen zodat u een inschatting kunt maken van de maandelijkse kosten waar u mee te maken krijgt in de toekomst.
Dit MJOP kunt u volgens onze visie dynamisch en naar eigen wens beheren. Transparantie zorgt namelijk voor duidelijke afspraken aan de ‘voorzijde’ van uw cyclus. U bent hierdoor ook niet langer afhankelijk van de opgelegde expertise van de willekeurig uitvoerende partijen.
Profrema is geen bestuurlijk beheerder maar ondersteund besturen en/of beheerders bij technisch beheer en/of onderhoud. Wij zijn daardoor een onafhankelijk partner en kennisbaken voor veel VvE besturen, van kleiner tot groot, door heel Nederland.
Weet u overigens dat het voor een VvE, opgericht na 2008, wettelijk verplicht is om in het bezit te zijn van een zogenaamd MJOP. Voor oudere VvE’s van voor 2008 verdient dit zeker onze aanbeveling ter onderbouwing van de financiële huishouding.
VERDUURZAMING
Wij ondersteunen en adviseren reeds vele VVE besturen bij het dynamisch beheren van de MJOB’s. Binnen de diverse besturen zijn wij momenteel ook een veelgevraagd adviseur voor de diverse verduurzamingsvraagstukken, en dan met name de financiële vertaling binnen de reeds lopende onderhoudsplannen.
TOTAL COSTS OF OWNERSHIP
Een voorbeeld uit de praktijk is dat waar achterstallig onderhoud aanwezig is dit kan leiden tot een ongewenste verhoging van bijdragen en kosten voor de eigenaar. Het toekomstige onderhoud wordt vervolgens gepland en begroot voor een periode van 10, 15, 20 of 25 jaar binnen het MJOP, afhankelijk van de wensen en behoeften van de opdrachtgever) in het MJOP.
Profrema kan het verschil voor u maken door een dynamisch MJOP voor u opstellen. Dit houdt in dat wij niet uitgaan van het theoretische stukje papier in uw archiefkast maar, volgens de NEN-norm tussentijds- en eindinspecties laten plaatsvinden.
Op basis van deze inspectie uitkomsten kan het onderhoudsplan onderweg worden aangepast of bijgesteld. Dit geeft u, indien wenselijk de ruimte om herstelwerkzaamheden naar voren te halen of zelfs uit te stellen wanneer dit nog niet nodig mocht zijn. De verduurzamingsvraagstukken en de Total Costs of Ownership (TCO) vormen hierbij steeds vaker een belangrijke leidraad.
PRAKTIJKCASE VRAAGSTELLING
Voor elk van de door ons benoemde branches binnen Profrema Vastgoed hebben wij een voorbeeld ‘Case’ (proven-concept) voor uw specifieke branche op hoofdlijnen benoemd.
Voor een VVE bestuur in Amsterdam hebben wij een doorrekening gemaakt van zowel de traditionele onderhoudskosten als ook een verduurzamingstraject geïntegreerd in het onderhoudsplan voor de komende 10 jaar en verder.
VRAAGSTELLING VVE BEHEERDER
Profrema krijgt de opdracht om een appartementencomplex met 48 verhuurbare eenheden verdeeld over 8 bouwlagen in kaart te brengen. De volledige buitenschil en gemeenschappelijke ruimtes dienen naast een mogelijke verduurzamingsslag in kaart gebracht te worden. Men denkt hierbij aan muurisolatie, HR beglazing, zonnepanelen, gemeenschappelijke verwarmingsvoorziening, etc.
WAAROM PROFREMA
Onze opdrachtgevers kiezen voor Profrema omdat wij uniek zijn binnen de vastgoed onderhoudsbranche. Dit daar wij zowel de praktische uitvoerende kant ondersteunen als wel de strategische beleidskant. Uit evaluaties komt naar voren dat dit in het verleden bij een vergelijkbare opdrachtgever door één van de bestuursleden als zeer prettig ervaren is.
Wij koppelen onze brede ervaring uit vergelijkbare projecten en branches aan de vraagstelling en proberen deze voor onze opdrachtgevers op maat te interpreteren.
PLAN VAN AANPAK
Profrema zal allereerste de aanwezige data dienen te controleren om met de juiste meters en hoeveelheden binnen de diverse scenario’s te kunnen gaan rekenen. Uit de QuickScan is gebleken dat veel elementen niet de juiste hoeveelheden bevatten of zelfs in het geheel niet opgenomen zijn in het bestaande MJOP. Ook zal alle data volgens de NLSfB coderingen worden opgenomen waardoor de financieel beheerder deze in zijn programma (O-prognose van Plandatis) kan opnemen.
PLANNING
- Intake VVE bestuur en financiële beheerder
- Plan van Aanpak, MJOP inrichting
- Doorspreken huidig MJOB (budget) en verduurzamingswens
- Conditie metingen, Opname, Calculatie Frame Bestek, KPI vastleggen
- Cyclus scenario, Duurzaamheid Advies, Concept meerjaren onderhoudsplanning (MJOP)
- Aanbesteding, Prijsspiegeling, Aannemersovereenkomst
- Projectmanagement, Controle op uitvoer, Oplevering
- Advies contractmanagement
- Tussentijdse NEN inspecties (MJOP Cyclus)
RESULTAAT
We hebben een goed gefaseerd plan kunnen uitrollen voor de onderhoudsbehoefte op korte termijn en de verduurzamingswens op lange- en middellange termijn. Het VVE bestuur heeft samen met haar financiële beheerder een modus gekozen om binnen 10 jaar zowel aan het verduurzamingsvraagstuk als aan continueren van het dagelijks onderhoud te kunnen voldoen.
Profrema doet om het andere jaar de toetsing of de afgesproken prestaties gehaald zijn en of er verandering kan optreden in de eerder afgesproken wensen. Inmiddels is gebleken dat door slim en dynamisch om te gaan met de MJOP’s verduurzamingsmaatregelen versnelt konden worden uitgevoerd. Dit komt ten goede van de leefbaarheid en de energiekosten van het VVE.